Kapitaliseringsränta

Dela video // www. Investopedia. com / termer / c / capitalizationrate. asp

Vad är "Capitalization Rate"

Kapitaliseringsräntan är avkastningen på en fastighetsinvesteringsfastighet baserat på den inkomst som fastigheten förväntas generera. Kapitaliseringsräntan används för att uppskatta investerarens potentiella avkastning på hans eller hennes investering.

Kapitaliseringsgraden för en investering kan beräknas genom att dividera investeringens nettoomsättning (NOI) med nuvarande marknadsvärde på fastigheten där NOI är årets avkastning på fastigheten minus samtliga driftskostnader. Formeln för beräkning av kapitaliseringsfrekvensen kan uttryckas på följande sätt:

Kapitaliseringsgrad = Netto rörelseinkomst / Nuvarande marknadsvärde

Vissa anser att kapitaliseringsräntan i huvudsak är diskonteringsränta för en evighet, även om användningen av evighet i detta fall kan vara något vilseledande eftersom det innebär att kassaflöden kommer att vara stabila på årsbasis.

Kapitaliseringsgraden uttrycks i procent och är också ofta känd som "cap rate". "

BREAK DOWN" Capitalization Rate "

Kapitaliseringsgraden är mycket användbar eftersom den effektiviserar informationen om fastighetsinvesteringar och gör det lätt att tolka. Om exempelvis Stephan köper en fastighet för 900 000 dollar och förväntar sig att fastigheten kommer att generera 125 000 USD per år efter driftskostnader är kapitaliseringsfrekvensen för hans investering 13 89% ($ 125 000 / $ 900 000 = 0. 1389 = 13. 89%). Vad detta innebär är att Stephan tjänar 13. 89% av värdet av hans egendom som vinst.

I det här exemplet förutsätts att alla faktorer i Stephans cap rateberäkningar blir konstanta, men i själva verket blir sakerna ofta lite mer komplicerade. Antag att på grund av en boom i efterfrågan på fastigheter i Stephans stad efter att han gjort investeringen, stiger värdet av Stephans egendom till 2 miljoner dollar när två år har gått. Under tiden har Stephan gjort lika mycket pengar från fastigheten. Eftersom kapitalberäkningsberäkningarna använder nuvarande marknadsvärdet har kapitaliseringsgraden för Stephans investering förändrats. Eftersom fastighetsvärdet på fastigheten har stigit medan Stephans NOI inte har fallit, har kappkursen sjunkit avsevärt till en mindre gynnsam 6. 25% ($ 125 000 / $ 2 miljoner = 0. 0625 = 6 25%).

Exempel på detta illustrerar en viktig funktion av kapitaliseringsräntorna. Eftersom kapitalkursen är en lönsamhet i förhållande till måttet, måste andelen NOI i förhållande till det nuvarande marknadsvärdet vara konstant för att kapitaliseringsgraden ska förbli densamma. Om NOI stiger medan marknadsvärdet inte kommer kapitaliseringsgraden att stiga och om motsatt händer kommer kapitaliseringsgraden att minska.För att fastighetsinvesteringar ska förbli lönsamma behöver NOI öka i samma takt som fastighetsvärdet ökar, eller med en ännu högre ränta. I detta avseende är kapitaliseringsräntan användbar eftersom den kan användas för att spåra en fastighetsinvestering över tiden för att se huruvida prestanda förbättras eller ej. Om kapitaliseringsräntan av någon anledning faller kan det vara ett klokt beslut att helt enkelt sälja fastigheten och återinvestera någon annanstans. Med en droppe på över 50% i Stephan's cap rate på bara två år, skulle han troligen vara bäst av att antingen hitta ett sätt att höja sin NOI eller sälja fastigheten och hitta en alternativ investering.

Användning av kapitaliseringsfrekvens

Ofta kan jämförelse av olika fastighetsinvesteringar jämföras med att jämföra äpplen och apelsiner, så kapitaliseringsgraden är en bra hoppa-punkt eftersom den kan användas för att snabbt och enkelt jämföra många investeringsmöjligheter med en annan. Att jämföra marknadsvärden eller rörelseresultatets beräkningar av olika egenskaper kommer ofta att vara svårt och ge resultat som är svåra att sikta genom, men jämförande procentsatser är mycket enkla.

Tänk för att Martha överväger två olika investeringar med marknadsvärden på $ 230 000 och $ 3M och uppskattar att deras NOI-värden kommer att vara $ 40 000 respektive $ 300 000. Medan dessa investeringar skiljer sig väsentligt, med vetskap om att deras respektive kapitaliseringar är 17, 39% och 10% kan hjälpa Martha att fatta sitt beslut. Ändå, medan den första investeringarna är mycket högre, kommer den andra investeringen att tjäna mycket mer pengar årligen, så det kommer sannolikt att spela in i Marthas beslut också. Medan det här exemplet hjälper till att illustrera cap rate-förmågan att hjälpa till vid jämförelse av investeringar är det viktigt att notera att det är mest användbart i denna funktion när antingen NOI eller nuvarande marknadsvärde är jämförbara. Investeringar av drastiskt olika storlekar kan ofta ha ytterligare överväganden som kan förhindra jämn jämförelse.

När man försöker investera i fastigheter kommer investerare ofta att bestämma sig för den lägsta kupkurs som de kommer att acceptera för att göra investeringen värda sina tag. Till exempel kan en investerare besluta att de för pengarna som de vill spendera bara accepterar en investering med en kapitaliseringsgrad på 10% eller högre. När man tittar på potentiella investeringar kommer de då att jämföra kapitaltakten för dessa investeringar mot sin personliga kupongränta.

Kapitaliseringsräntan kan också användas för att grovt beräkna återbetalningsperioden för investeringen genom att dividera 100 av kapitalet, när det uttrycks som ett heltal. Till exempel kan man beräkna återbetalningsperioden för en investering med en kapitalkrav på 5% genom att dividera 100 med 5, för en beräknad återbetalningsperiod på 20 år. Ändå bör denna metod endast användas för att få en grov uppskattning av investeringens återbetalningsperiod, eftersom få fastighetsinvesteringar bibehåller en konstant kapitaliseringsgrad över en lång tidsperiod.

Direkt kapitalisering är dessutom en metod som används för att värdera en fastighetsinvestering som innehåller kapitaliseringsräntan. Med den här metoden kan man dela upp NOI med kapitalet för att bestämma investeringens kapitalkostnad. Även om detta kan låta komplicerat, är det i huvudsak en omkonfiguration av cap rate formel.

Problem med aktiveringsfrekvens

Medan kapitaliseringsfrekvensen är ett mycket användbart förhållande som ska användas vid planering eller analys av en investering, kommer det med några viktiga begränsningar som bör beaktas innan du använder kappfrekvensen.

En sådan begränsning är att kappkursen inte är särskilt användbar för kortfristiga placeringar. Med lite tid att utveckla ett tillförlitligt kassaflöde kan en investerings NOI vara svår eller omöjlig att bestämma, vilket gör att kalkylkalkylerna är svåra eller omöjliga också.

Det är också viktigt att notera att kapitaliseringsräntan ibland beräknas som NOI dividerat med det ursprungliga beloppet som nuvarande ägare betalade för fastigheten. Eftersom värdet på en fastighet sällan kommer att förbli densamma för mycket länge, är denna metod för att beräkna kappräntorna betydligt mindre användbar än den andra metoden. Beräkning av en kupongränta för en fastighet med ett värde av 2 miljoner dollar år 2015 baserat på priset 1995 på $ 300 000 kommer inte att vara mycket användbart och kommer att ge mycket vilseledande resultat. Ytterligare problem vid användning av den här metoden kan också uppstå vid en egendom som ges som en gåva eller genom arv, eftersom det inte går att bestämma kupräntan med en kostnad på noll.

Kapitaliseringsgraden är ett populärt och enkelt förhållande att använda, men det borde inte vara den enda faktorn i något investeringsbeslut. Många fler faktorer måste ses på till exempel tillväxten eller nedgången av den potentiella inkomsten, värdet på fastigheten och eventuella alternativa investeringar som finns tillgängliga.